Оптимизация налога на имущество организаций

Оптимизация налога на имущество организаций

Для большинства участников коммерческой деятельности очевидным стало повышение налогового бремени. Проблема стоит особенно остро в московском регионе, где достаточно много бывших заводов и предприятий, а также иных помещений, имеющих низкие классы качества и не очень привлекательных для сдачи в аренду под офисы. Однако кадастровая палата учитывает эти помещения как административные, а земли под ними – как земли населенных пунктов, и относит их к общественно-деловой зоне. В результате спроектированные под производственные помещения здания бывших заводов подпадают в дорогую категорию и получают высокую оценку кадастровой стоимости как недвижимость.

Такой подход к налогообложению имущества организации приводит к резкому и необоснованному повышению налогового бремени по налогу на имущество (не говоря уже про земельный налог) как по зданиям, так и по земельным участкам. Налог повышается в отрыве от реальных экономических результатов использования данного имущества в хозяйственной деятельности.

Так, в нашей практике был случай, когда субъекту малого предпринимательства был начислен налог на имущество на двухэтажное здание в провинциальном райцентре в размере 14 миллионов в год, в то время как собственник получил всю арендную плату за тот же год в размере менее 6 миллионов, хотя практически никакие помещения не пустовали без арендаторов. Такая ситуация говорит об ошибках законодателей, допущенных при установлении налога и его существенных элементов.

В связи с этим в случаях явного увеличения налогового бремени и стоимости объекта налогообложения необходимо:

  • обращаться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости,
  • обращаться в налоговые органы за применением льготы по налогу,
  • обращаться к юристам в области налогового права для применения иных законных способов снижения налогового бремени.

Изменение кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость, как правило, является основой для исчисления налоговой базы при налогообложении недвижимого имущества организаций. Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, было издано специальное Постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. N 700-ПП. Налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется, например, в отношении:

  • административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений), если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
  • отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв. метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
  • расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений, принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 3000 кв. метров;
  • объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
  • жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету;
  • отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) и помещений в них, включенных в перечень, утверждаемый Правительством Москвы в соответствии с частью 3 статьи 2 настоящего Закона, если указанные здания (строения, сооружения) предназначены для использования в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости и (или) фактически используются в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
  • нежилых помещений, находящихся в зданиях (строениях, сооружениях), включенных в перечень, утверждаемый Правительством Москвы в соответствии с частью 3 статьи 2 настоящего Закона, если назначение таких помещений в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов.

Снижение кадастровой стоимости здания возможно. В соответствии со ст. 378.2. п. 15 Налогового кодекса РФ изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Изменение кадастровой стоимости при налогообложении недвижимого имущества организации вследствие исправления ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Что показывает судебная практика?

При выборе методов оптимизации налога на имущество необходимо учитывать тенденции судебной практики в отношении земельных участков. В настоящее время споры по обжалованию переоценки кадастровой стоимости в основном касаются именно их.

При обжаловании переоценки земли самым спорным до настоящего момента остается вопрос о том, с какого момента должна быть определена судом кадастровая стоимость земельного участка, если суд придет к мнению об обоснованности требований истца. В настоящее время существуют два подхода к решению этого вопроса.

  1. В некоторых случаях заявители просят установить рыночную цену на момент переоценки, то есть «задним числом». Именно на дату обжалуемой государственной кадастровой оценки, по поручению Истца, оценщики и определяют рыночную стоимость земли. Впоследствии это дает основание заинтересованным лицам не только оптимизировать налогообложение имущества организации, но даже пересчитать и взыскать с налогового органа переплаченные налоговые платежи (налог на землю) с момента, когда в ГКН была внесена некорректная и оспоренная заявителем стоимость земли. Такая практика чаще встречается в Арбитражных судах, которые в основном и рассматривают такие споры (См. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11 по делу N А11-5098/2010, Постановление ФАС Московского округа от 26.09.2013 по делу N А41-41710/12, Постановление ФАС Московского округа от 01.10.2013 по делу N А41-18762/12 и др.).
  2. В судах общей юрисдикции судьи чаще придерживаются мнения о том, что кадастровая стоимость может быть изменена в случае удовлетворения иска только с момента вступления решения в законную силу (См. Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2013 по делу N 11-25827/2013).

Порядок обжалования результатов кадастровой оценки

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости, а сама процедура кадастровой оценки фактически приравнена к методикам рыночной оценки.

Результаты кадастровой оценки могут быть обжалованы:

  • физическими и юридическими лицами, если такие результаты затрагивают права этих лиц;
  • органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии предусмотрена статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263. Комиссии созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации.

Кадастровая стоимость может быть оспорена по следующим основаниям:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом обращение в суд должно носить исковой, а не административно-публичный характер. В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Как указал ВАС РФ, такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства. В связи с этим срок защиты своих прав заинтересованным лицом соответствует сроку общей исковой давности, то есть три года.

Ориентируясь на нормы закона, а также исходя из сложившейся судебной практики и позиции ВАС РФ, при подаче иска следует заявлять следующие исковые требования:

  • о признании несоответствующей рыночной новой кадастровой стоимости объекта (или удельный показатель кадастровой стоимости, примененный для объекта недвижимости);
  • об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определенной путем оценки или экспертизы, проведенной в суде;
  • об обязании Кадастровой палаты внести соответствующие изменения в ГКН.

Так как именно заявитель обжалует не устроившую его оценку, на него же и ляжет обязанность доказывания её несоответствия рыночной стоимости. Для этого до подачи иска необходимо самостоятельно, с привлечением оценщиков, осуществить рыночную оценку стоимости объекта.

Второй способ – это проведение экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта в судебном порядке, на основании определения суда. Для ее проведения необходимо заявить соответствующее ходатайство и предоставить суду сведения о возможных экспертных учреждениях, которые готовы провести такую оценку.

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка стоимости здания производится в соответствии с Приказом Минэкономразвития №611 от 5 сентября 2014 года "Оценка недвижимости (ФСО № 7)".

Снижение ставки и получение налоговых льгот

Помимо обжалования кадастровой стоимости, можно попытаться уменьшить саму налоговую ставку. Например, существует возможность применить к налоговой ставке коэффициент 0,1 в отношении определенных категорий нежилых помещений в соответствии с п. 3 ст. 2 Закона Москвы о налоге на имущество.

Также законодательством предусмотрена возможность применения налоговой льготы в виде освобождения от налога. Например, в соответствии с Законом Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 "О налоге на имущество организаций", освобождаются от уплаты налога на имущество, помимо органов государственной власти и автономных, бюджетных и казенных учреждений города Москвы, ещё и:

  • организации городского пассажирского транспорта общего пользования (кроме такси, в том числе маршрутного) и метрополитена, получающие ассигнования из бюджета города Москвы;
  • организации – в отношении имущества, предназначенного для хранения жидких и твердых противогололёдных реагентов;
  • организации – в отношении автомобильных дорог и дорожно-мостовых сооружений общего пользования, придорожного озеленения, а также сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.
  • организации, использующие труд инвалидов, при определенных условиях.

Имеются и другие категории освобожденных от налога организаций, они перечислены в статье 4 Закона Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 "О налоге на имущество организаций".

Кроме того, есть категории организаций, которые уплачивают налог в размере 10, 25 и 50 процентов исчисленной суммы налога в соответствии с пунктами 1.2.-1.5 вышеуказанного закона. Особый порядок применения налоговых ставок предусмотрен пунктом 1.6. для Управляющих организаций агропродовольственных кластеров, которые уплачивают в зависимости от периода: 25%, 35%, 45% или 50% от исчисленной суммы налога.

В соответствии с п. 4.1. налоговые льготы возможны также в виде вычетов из кадастровой стоимости для субъектов малого предпринимательства, состоящих на налоговом учете не менее чем три календарных года, предшествующих налоговому периоду, в котором налоговая база подлежит уменьшению.

Существуют также и иные виды льгот по налогу на имущество применительно к городу Москве, предусмотренные статьей 4 указанного Закона. Аналогичные нормы с некоторыми изменениями, как правило, имеются и в других региональных законах субъектов РФ о налоге на имущество организаций.

Энергоаудит

К способам уменьшения налога на имущество организаций также относят проведение энергетического обследования здания (энергоаудит). Освобождение организации от налога на имущество может быть в отношении объектов, имеющих высокую энергетическую эффективность. В соответствии с п.21 ст. 381 НК РФ, если вводимый объект имеет высокий класс энергетической эффективности, установленный в соответствии с законодательством об энергосбережении и повышении энергетической эффективности, то он освобождается от налога на имущество.

ООО «ВИГ-БИЗНЕСКОНСАЛТИНГ» проводит расчеты и устанавливает класс энергоэффективности зданий в соответствии с законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. В результате здание получает официально оформленный энергетический паспорт здания (новый), зарегистрированный в СРО и МинЭнерго.

Энергоаудит позволяет законными методами оптимизировать налогообложение имущества организации. Если расчет покажет, что обследуемое помещение имеет высокий класс энергоэффективности (независимо от того, какой был присвоен ранее), то имеется возможность воспользоваться стимулирующей льготой и получить освобождение от уплаты налога на имущество по данному объекту в течение трех лет со дня постановки на учет указанного имущества.

Правила определения класса энергетической эффективности объектов устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

К объектам, имеющим высокую энергетическую эффективность, можно отнести любые здания классов А, В++, В+, В энергетической эффективности.

В соответствии с Письмом Минфина от 2 февраля 2017 г. N 03-05-04-01/5599, льгота по налогу на имущество организаций в отношении энергетически эффективных объектов применима в отношении недвижимого имущества (в том числе в отношении зданий). В этой связи письмо Минфина России от 15.04.2016 N 03-05-04-01/21892 в адрес ФНС России не применяется.

Определение, обследование, экспертиза, расчет и обоснование классов энергетической эффективности зданий производится ООО «ВИГ-БИЗНЕСКОНСАЛТИНГ» в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 18.

Специалисты нашей компании на любой стадии помогут законными методами оптимизировать налогообложение имущества организации. Среди наших услуг:

  • консультации,
  • подготовка заявления об уменьшении кадастровой стоимости,
  • составление заявления о применении налоговой льготы,
  • организация судебных споров с налоговым органом,
  • проведение стоимостной экспертизы или энергетического аудита с целью оптимизации налогообложения имущества организации.

Чтобы получить консультацию, оставьте заявку на сайте или позвоните по указанным телефонам.

Есть вопросы? Пишите нам!

Оказались в ситуации, которая требует внимания юристов?

Нуждаетесь в консультации или судебной защите?

Начните с заполнения формы:

Ваше имя (*)

Пожалуйста, представьтесь полностью...

Ваш e-mail (*)

Адрес электронной почты, которым Вы пользуетесь регулярно.

Ваш телефон

Номер телефона, на который Вы обычно отвечаете.

Ваша компания

На кого Вы работаете или кого представляете…

Ваш корпоративный сайт?

Чтобы мы понимали, в какой сфере бизнеса Вы заняты.

Ваша ситуация или проблема относится к:(*)

Чтобы мы правильно выбрали последующие вопросы к Вам.

Опишите кратко суть Вашей ситуации(*)

Общее описание ситуации, которая требует внимания профессиональных юристов. Расскажите о целях, которые должны быть достигнуты в результате нашей работы. Если спор находится уже в судебной стадии, укажите номер дела.

Каков предполагаемый бюджет?(*)

Это даст нам представление о масштабах Вашего проекта и времени, которое мы должны посвятить ему.

Существует ли крайний срок исполнения?(*)

К сожалению, ответ "вчера" не предусмотрен...



Наши специалисты свяжутся с Вами в самое ближайшее время…

Ваше имя (*)

Пожалуйста, представьтесь полностью...

Тема звонка (*)

Тема вашего вопроса.

Ваш телефон (*)

Номер телефона, на который Вы обычно отвечаете.

Наши специалисты свяжутся с Вами в самое ближайшее время…